Fachartikel des Bundesverbandes Finanz-Planer e.V.

Immobilie als Rente oder Umkehrhypothek (Reverse Mortgage)

Was ist das bzw. was steckt dahinter?

Der größte Vermögensposten bei Familien ist meist die eigene Immobilie. Neben den eindeutigen Vorteilen einer schuldenfreien Wohnung / Haus ist der Nachteil, dass das darin gebundene Geld nicht, auch nicht teilweise, liquide ist wenn man Bares braucht.

Zu einer Bargeldquelle könnte das Eigenheim mit einer sogenannten Umkehrhypothek werden. Das ist in den USA gängige Praxis, doch nicht alles was aus USA kommt, ist auch gut oder nachahmenswert.

Eine Umkehrhypothek ermöglicht es, gebundenes Geldvermögen flüssig zu machen, ohne sein Eigenheim (direkt) verkaufen zu müssen.

Auf die schuldenfreie Immobilie wird ein Darlehen aufgenommen, das die Bank (als Gläubiger der Schulden = indirekter neuer Besitzer) mit einer Einmalzahlung oder in Form einer lebenslangen monatlichen Rente auszahlt.

Die Kreditsumme sowie Zins und Tilgungskosten werden fällig, wenn der Darlehensnehmer stirbt oder die Immobilie verkauft.

Eine solche Umkehrhypothek hatte, allerdings regional begrenzt, z. Bsp. die „Immokasse" 2009 auf den Markt gebracht. Aufgrund der Besonderheit solcher „Immobilienrentenmodelle“ muss ein schuldenfreier Mindestwert der Immobilie vorhanden sein und das Mindestalter des jüngsten Vertragspartners als Besitzer sollte bei rd. 65 Jahren oder älter liegen.

Die Kredit- bzw. Auszahlungssumme richtet sich u.a. nach dem Alter des Kunden und beträgt 15 bis 35 % des beleihbaren Immobilienwerts. Schon daran kann man erkennen, dass es nur einen Nutznießer dieses Modells gibt.

Ein anderes Modell ist die „Immorente" mit monatlichen Zahlungen, die die „Investitionsbank" (IB) Schleswig-Holstein seit Mai 2010 anbietet: Sie basiert auf einem Konzept des Bundesverbands öffentlicher Banken (VÖB.

Eine pauschale Aussage darüber, wie viel Geld oder Rente man aus seiner Immobilie ziehen kann, lässt sich nicht machen: Dies ist stark abhängig vom aktuellen Beleihungswert, dem Risikoabschlag, dem Alter des „Immobilienrentners“ sowie einer angenommenen, künftigen Wertentwicklung der Immobilie und fällt somit fällt je nach Standort und Partner der Immobilienrente individuell aus.

Als Anhalt soll das nachfolgende Beispiel dienen:
Meyers Haus ist 300.000,-- € wert. Nach Abzug eines allgemeinen Wertabschlags von angenommen 75.000,-- € werden außerdem 120.000,-- € für das lebenslange Wohnrecht (Mietwert), 25.000,-- € für laufende Kosten und 8.000,-- € für den Notar abgezogen. Damit bleiben am Ende 72.000,-- € als Basiswert. Dieser Betrag ergibt dann wahlweise eine lebenslange Rente von monatlich rd. 470,-- € oder eine Zeitrente von rd. 1.100,-- € für zehn Jahre.

Wer z. Bsp. bei der Stiftung Liebenau - was die meisten dort tun - die befristete Rente wählt, für den bleibt diese auch dann erhalten, wenn die Wohnung nach einigen Jahren aufgegeben wird. Im Todesfall fließt die Rente an die Erben weiter.

„Die Zustifter-Rente ist für Senioren geeignet, die ihre eigene Immobilie weiter bewohnen wollen und die Last der Immobilie und das Eigentum der Immobilie zu Gunsten einer höheren laufenden Zahlung abgeben möchten.“

In den USA konnte sich das Modell am Markt etablieren, weil dort der Staat zwei wesentliche Risiken dieses Produkts übernimmt. Er trägt z. Bsp. das Risiko, dass der Immobilienwert bei Fälligkeit des Darlehens unter der Darlehenssumme liegt und subventioniert die Versicherungsprämien für das Langlebigkeitsrisiko der Kreditnehmer.

Welche Vor- und Nachteile bietet die Eigenheimrente als alternative Rentenform?

Menschen, die bei Renteneintritt zwar wohlhabend in Form von Immobilien sind kann es passieren, dass die monatlichen Rentnereinkünfte in Form von Geldzahlungen nicht ausreichen, den gewohnten Lebensstandard und die Kosten der Immobilie zu bestreiten.

Was tun? Da gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Man verkauft sein Eigenheim, sichert sich ein lebenslanges Wohnrecht und erhält dafür nicht den Verkaufspreis in einem Zug, sondern eine monatliche Zahlung, die Immobilienrente. Ist die Kaufsumme komplett mit den Rentenzahlungen abgezahlt, geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über. Diese Form hat aber den Nachteil, dass es nicht einfach ist, einen Interessenten zu finden, der sich auf so einen Handel einlässt. Käufer möchten meist sofort selbst einziehen.

Eine weitere und bessere Möglichkeit ist, eine Vereinbarung mit einer Bank oder Versicherung über eine Immobilienrente abzuschließen. Allerdings bieten nur einige wenige Banken und Versicherungen dieses Rentenmodell, welches als „Umkehrhypothek" bezeichnet wird, an. Das Prinzip ist hier dasselbe wie bei einem Privatverkauf. Die bisherigen Eigentümer erhalten ein garantiertes lebenslanges Wohnrecht, und nehmen dafür eine tilgungsfreie Hypothek bei der Bank oder dem Versicherer auf. Diese Hypothek bekommt man dann in monatlichen Raten (monatliche Rentenzahlungen) ausbezahlt. Die Laufzeit ist unbegrenzt, und zu einem vorher bestimmten Zeitpunkt geht die Immobilie dann an den Kredit-/Rentengeber über. Wenn die gesamte Summe der Umkehrhypothek an den (Vor-)Besitzer ausgezahlt ist, entscheidet dieser selber, was er tun möchte: Man kann das Darlehen zurückbezahlen (wovon?), zuzüglich der angefallenen Zinsen, oder das Eigenheim an die Bank oder Versicherung übergeben.

Tritt der Fall ein, dass der Kreditnehmer stirbt, bevor die Hypothek getilgt ist, können die Tilgung die Erben übernehmen oder die Immobilie wird durch den Geldgeber verwertet und der Differenzbetrag zwischen der Restschuld und dem Verkaufserlös an die Hinterbliebenen ausbezahlt, sofern ein Überschuss erzielt wird.

Einziges Risiko der Geldgeber: Leute wie „Joopi“ die steinalt werden. Daher gibt es auch momentan nur sehr wenige Anbieter. Das Risiko ist vielen Unternehmen einfach zu hoch. Die Höhe der monatlichen Rentenzahlung oder des Kreditbetrages fallen daher meist „unverschämt“ niedrig aus, da die Geldgeber sehr vorsichtig kalkulieren und ihr Risiko so fast bei „Null“ halten. Eine Immobilienrente mit einer solventen Privatperson dürfte da wesentlich lukrativer sein.

Tipp: Eine weitere, meiner Meinung nach ausgewogene und faire Möglichkeit, ist das Modell der Zustifterrente der Stiftung Liebenau. Hier kann man Eigennutz und soziale Verantwortung oder Förderung zum Allgemeinwohl unter einen Hut bringen.

Wichtig: Wenn man diese Form der Rentenaufbesserung anstrebt, sollte nie ohne fachlich kompetente Unterstützung immer mehrere Angebote einholen und gut miteinander vergleichen.

Eventuell hat ja auch im Bekanntenkreis eine Person an solch einem Arrangement Interesse. Auf keinen Fall sollte man das erstbeste Angebot annehmen.

Die Immobilienrente mit einer Bank oder Versicherung abzuschließen, ist evtl. geeignet für ältere Menschen, die keine Kinder oder Erben haben, denen sie ihr Eigenheim nach dem Tode übergeben möchten. So kann man auf dieser Rentenbasis den Lebensabend in finanzieller Sicherheit erleben.

Je nach Vertragspartner und -gestaltung kann man zusätzlich den möglichen Ertrag aus der Immobilie einem gemeinnützigen Zweck zugutekommen lassen. Was zu Lebzeiten von der Altersvorsorge Immobilie nicht verbraucht wird und nicht in eine Erbmasse einfließen kann oder soll, wird z. Bsp. einer gemeinnützigen Stiftung gewidmet.

Aber Achtung:

  • Handelt es sich um eine "echte" Rente die garantiert bis zum Lebensende bezahlt wird und werden noch offene Differenzbeiträge im Todesfall an die Hinterbliebenen / Erben ausbezahlt?
  • Gelten das lebenslange Wohnrecht und die Auszahlung der Monatsrente bei Ehepartnern für beide?

Fazit:

Die Immobilienrente richtet sich an Menschen und Immobilienbesitzer mit Weitblick, Alleinstehende oder Paare, ab einem Lebensalter von etwa 60 bis ca. 80 Jahre, die als Eigentümer zwar beabsichtigen Ihre Immobilie weiter zu bewohnen, aber daraus eine Zusatzrente zu generieren.

Für Menschen deren Rente nicht hoch genug ist, die aber über ein abbezahltes Eigenheim verfügen, besteht somit die Möglichkeit, ihr Einkommen im Alter aufzubessern und ihre Lebensqualität zu verbessern So bringt das im Arbeitsleben ersparte noch einen sinnvollen Nutzen. Menschen im Rentenalter können ihre Immobilie weiter unbeschränkt bewohnen, sind aber nicht mehr Eigentümer. So ist es kein Nachteil, dass die Immobilie in „fremde Hände“ kommt. Das letzte Hemd hat eh keine Taschen.

So kann die Immobilie im Alter noch erheblich zum Wohlbefinden beitragen, ohne dass man auf seine gewohnten vier Wände verzichten zu muss.

Was sind die Gründe bzw. Vorteile einer solchen Immobilien-Rente?

Man hat

  • eine zusätzliche Rente - lebenslang und damit mehr Geld in der Tasche
  • Größere finanzielle Unabhängigkeit
  • Ein über das Grundbuch abgesichertes, mietfreies Wohnrecht auf Lebenszeit
  • Den Wegfall größerer Instandhaltungskosten
  • Eine Notarielle Beurkundung und damit Sicherheit
  • Nach Vertragsabschluss wohnt man weiterhin in seiner gewohnten Umgebung!

Wer sich also für eine Immobilien-Rente entscheidet und diesen Weg der Altersversorgung wählt, entscheidet sich bei richtiger Wahl des Partners für ein sicheres und transparentes System einer Zusatzrente.

Wann sprechen wir darüber?

Sie sehen, wir haben viel vor. Von Beratern dürfen Sie mehr erwarten als von Produktverkäufern: Mehr Qualität, mehr Leistung und mehr Kundenorientierung.

Für weitere Informationen stehen Ihnen als Ansprechpartner die Mitglieder des BFP gerne zur Verfügung. Wir nehmen uns Zeit für Sie! Sichern Sie sich die Vorteile einer unabhängigen Finanzberatung mit herausragendem Ruf.

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Autor
Bruno Steiner
Anschrift
Bruno Steiner

Finanzdienstleistungen
Baarweg 9
78647 Trossingen
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