Die Vorfälligkeitsentschädigung und ihr Pendant: die Nichtabnahmeentschädigung beschäftigen mich schon seit fast 30 Jahren. Es begann im Jahr 1993. Seitdem befinden sich die Hypothekenkreditzinsen im Sinkflug, von 1992 noch 10% auf heute nur noch weniger als 1%. Das ist aus Sicht der Banken eine Zinsverschlechterung von 9 Prozentpunkten und würde, wenn diese Zinssenkung innerhalb eines laufenden Zehnjahresvertrags innerhalb der ersten fünf Jahre eingetreten wäre, einen jährlichen Zinsverschlechterungsschaden von 9% des Darlehenskapitals rechtfertigen. Über fünf Jahre gerechnet wären es dann 45% des seinerzeit ausgeliehenen Kapitals. Statt der ursprünglich ausgezahlten endfälligen 200.000 EUR wären somit 290.000 EUR zurückzuzahlen.

Zum Glück plagen sich die vorzeitig ablösenden Darlehensnehmer mit geringeren Zinssenkungen während ihrer Zinsbindungszeit herum. In den letzten fünf Jahren fielen die Wohnbaukreditzinsen gerade einmal um 0,3 Prozentpunkte, der Zinsverschlechterungsschaden für die fünf verbleibenden Jahre bis zum Ende der Zinsbindungsfrist beträgt somit lediglich 1,5% des Darlehenskapitals, also 3.000 EUR.

Doch es gibt noch einen Aufschlag Die Bank darf auch den entgangenen Gewinn von 0,5% pro Jahr einfordern, weitere 2,5%, also 5.000 EUR, zusammen mit dem Zinsverschlechterungsschaden ergibt sich somit als Vorfälligkeitsentschädigung ein Betrag von 8.000 EUR. Man bezeichnet dieses Verfahren der Schadensberechnung als Aktiv-Aktiv-Vergleich.

Alternativ ist es der Darlehensgeberin im sog. Aktiv-Passiv-Vergleich gestattet, von der Differenz zwischen dem Vertragszins – damals für zehn Jahre 1,10% – und den heute geltenden Hypothekenpfandbriefsätzen – minus 0,3% – auszugehen. Dann beläuft sich die Zinsdifferenz auf 1,4 Pp., der Schaden also auf 7% des Darlehenskapitals für fünf Jahre oder 14.000 EUR. Doch abzuziehen sind die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten, welche die Institute mit 0,05 – 0,10% und ca. 50 EUR jährlich quantifizieren, zusammen für fünf Jahre somit 500 – 1.000 EUR Risikoersparnis und 250 EUR Verwaltungskostenersparnis. Es verbleibt dennoch ein Schadensbetrag von mindestens 12.750 EUR als Zinsentschädigung.

Beide Berechnungsverfahren sollen auf ein und dasselbe Ergebnis führen. Das deutet daraufhin, dass die Geldhäuser die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten im durchweg praktizierten Aktiv-Passiv-Vergleich zu niedrig ansetzen. Immerhin weichen die beiden Berechnungsergebnisse um knapp 5.000 EUR voneinander ab.

Wer seine Entschädigung nachrechnet, sollte unbedingt seinen Fokus auf die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten richten.

Vorfälligkeitsrechner