Etwa 80% aller Immobilien-Kaufverträge werden unter Mitwirkung eines Maklers abgeschlossen. Was ist der Grund?

Zunächst ist zu unterscheiden zwischen den teilweise dilettantisch arbeitenden und deshalb gefährlichen "Wohnzimmer-Maklern" und den professionell organisierten Makler-Büros. Wie können Sie erkennen, mit wem Sie es zu tun haben? Vielleicht ist ein gut ausgestattetes Büro schon ein erstes Indiz, doch bietet es noch keine Gewähr.

Einem Mitglied des Maklerverbandes RDM oder VDM, seit 2006 Immobilienverband IVD Bundesverband in Berlin, kann man schon etwas mehr zutrauen, denn die Mitgliedschaft kann nur gegen eine Aufnahmeprüfung und mit Referenzen anderer Makler erworben werden. Ausserdem „wacht" der IVD über die seriöse Arbeitsweise seiner Mitglieder.

Der Verkäufer einer Immobilie findet bei einem professionell und seriös arbeitenden Makler den besten Partner für die Aufgabe, sein Immobilien-Eigentum zu Konditionen zu verkaufen, die das Geschäft für beide Seiten lukrativ macht.

Der Makler wird zunächst anhand umfangreicher Vergleiche den Wert ermitteln, der für diese Immobilie realistisch am Markt erzielt werden kann. Sodann wird er alle wesentlichen Informationen und Unterlagen zusammenfassen, um damit ein übersichtliches und aussagefähiges Exposé zu erstellen.

Zudem befreit der Makler den Verkäufer von dem erheblichen Zeit- und Kosten-Aufwand, der z.B. mit laienhaft gesetzten Inseraten und den daraus resultierenden Anrufen und Terminen verbunden ist. Letztlich hilft der Makler auch noch bei der Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags.

Auch der Kauf-Interessent kann Zeit und Kosten sparen, wenn er, statt selbst ein Suchinserat aufzugeben, seine Wünsche und Vorstellungen einem Makler unterbreitet. Mit diesen Vorgaben kann der Makler dem Käufer gezielt die Objekte aussuchen, die dessen Wünschen entsprechen.

Einen "Profi-Makler" erkennen Sie daran, dass er grundsätzlich nur mit einem ordentlichen Auftrag arbeitet. Fragen Sie Ihn also nach Auftrag und Vollmacht für das von ihm angebotene Objekt.

Ausserdem hat er es nicht nötig, über seine Provision zu diskutieren, denn er weiß, was er wert ist und wie er seinen Kunden Nutzen bieten kann.

Trotzdem hat man immer nur einen Ansprechpartner - man muss sich nicht an mehrere Makler wenden.

Ein Immobilien-Makler erhält für seine Vermittlungstätigkeit 6 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.

Davon tragen Verkäufer und Käufer je die Hälfte.

Soweit die Theorie!
Der Makler und die Maklercourtage - Ist das die Formel für wenig Arbeit viel Geld verdienen?

Makler gibt es wie Sand am Meer. Es gibt gute, weniger gute und solche, die es lieber lassen sollten. Leider beweist uns das Leben, dass die dritte Gruppe offensichtlich den größten Anteil stellt. Das ist auch kein Wunder, denn Makler kann jeder werden. Es genügt ein polizeiliches Führungszeugnis, eine SCHUFA-Auskunft und eine Gewerbeanmeldung, die je nach Bundesland zwischen 200 und 400 Euro kostet. Nach fachlicher Qualifikation oder Berufserfahrung fragt niemand.

Hoch qualifiziert sein und kompetente Arbeit abliefern ist der Anspruch des Kunden an den Makler. Jedoch sieht die Realität oft ganz anders aus. Aus meiner fast 30jährigen Praxis als Baufinanzierungsberater sind mir nicht allzu viele Fälle bekannt, wo meine Kunden sich positiv über die Arbeit und den Service „ihres" Maklers geäußert haben, egal ob Mitglied in einem der Berufsverband oder nicht.

Ein paar typische Probleme und Beispiele sollen den Zustand in der Maklerzunft belegen. Mögen mir die Makler verzeihen, die tatsächlich immer eine korrekte Arbeit und einen ordentlichen Service anbieten.

Die Maklercourtage
Das erste Problem ist Maklercourtage. Eine gesetzliche Regelung über Höhe und Zahlungsweise gibt es nicht. In einigen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage, in anderen jedoch zahlt z.B. nur der Käufer den vollen Betrag und das sind fast immer 6% zzgl. MwSt. Interessant ist in diesen Zusammenhang die Erfahrung vieler Kunden, dass der Makler immer deutlich Partei für den Verkäufer ergriffen hat, obwohl es seine Aufgabe ist, zwischen den Vertragsparteien ausgleichend zu vermitteln. So ganz nebenbei wollten Makler die Courtage vom Käufer - CASH. CASH ? Ja, denn viele Makler bestehen darauf, dass ihnen das Geld bar nach dem Notartermin überreicht wird. Rechnungen und bargeldloser Zahlungsverkehr sind diesen Mitgliedern der Branche offensichtlich unbekannt. Begründung? Ach ja richtig, der arme Makler hat schlechte Erfahrungen gesammelt, da wurden angeblich Rechnungen nicht bezahlt oder der Scheck war nicht gedeckt. Liebe Leserin und lieber Leser, lassen Sie sich nicht für dumm verkaufen, denn diese Makler haben es nie auf diesem Weg versucht. Es führt auch leicht zu der Vermutung, daß der Makler sich das Bargeld am Finanzamt vorbei in seine Tasche stecken will.

Das Exposé
Was Kaufinteressenten oftmals als so genanntes Exposé angeboten bekommen, ist ein Fall für den Aktenvernichter. Über Ortslage, Alter des Objektes, Größe und Beschaffenheit gehen diese Papiere kaum hinaus. Verlangt der Interessent Wertgutachten, Bauzeichnungen, Berechnungen der Wohnfläche und des umbauten Raumes, oder gar die Flurkarte und einen aktuellen Grundbuchauszug, dann reagieren viele Makler mit empörtem Staunen. Zeigt sich der Kunde unentschlossen, so wird Druck gemacht mit dem Hinweis, dass es noch andere Interessenten gibt. Fordern Sie den Makler und lassen Sie ihn für sein Geld ruhig richtig arbeiten, denn je mehr Informationen über die Immobilie bekannt sind, desto kleiner ist das Risiko Mängel oder gar Schrott zu kaufen.

Die Maklerklausel im Notarvertrag
Die meisten Makler haben gute Kontakte zu Notaren. Das hat den Vorteil, dass bei einer Kaufabsicht ein Termin beim Notar schnell realisiert werden kann. Aber bitte nichts überstürzen, denn es gibt eine klare gesetzliche Regelung, dass den Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) 14 Tage Zeit für das Studium des Vertragsentwurfes und die Möglichkeit zu Korrekturen einzuräumen ist.

In den Notarvertrag lassen sich die Makler gerne eine so genannte Maklerklausel einbauen. Diese Klausel findet sich am Ende des Vertrages. Mit dem Inhalt wird der Anspruch des Maklers auf seine Courtage fest geschrieben. Nur hat diese Maklerklausel einen ganz entscheidenden Schönheitsfehler. Diese Klausel kostet den Käufer Geld, denn nach den Vorschriften des Grunderwerbssteuergesetzes hat das Finanzamt das Recht, die Maklercourtage auf den Kaufpreis aufzuschlagen und aus der Summe die Grunderwerbsteuer zu berechnen.

Deshalb hat diese Klausel nichts im Notarvertrag zu suchen. Hier werden allein die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer geregelt.

Zur Klarstellung, niemand will dem Makler die Courtage streitig machen. Ein guter Makler ist gutes Geld wert! Eine ordentliche, schriftliche Maklervereinbarung mit dem Kunden kann alles regeln.

Welche Makler meidet man?
Selbst auf die Gefahr hin, dass ich in diesem Fall gescholten werde ....ich kenne nur wenige seriöse Makler! Allerdings - ich kenne auch viele Käufer, die die Provision nicht gerne bezahlen und überlegen, wie man den Lohn der Maklerarbeit "umgehen" könnte. „Beide Verhaltensweisen sind unseriös!"

Bei den Summen um die es im Immobilienhandel und der oft sachlich und fachlich geringen Gegenleistung der Immobilienmakler geht, eigentlich von beiden Seiten kein Wunder.

Fast jeder meiner Immobilienkunden hat diesbezüglich etwas zu berichten.

Ein wirklich guten und kompetenten Makler zu finden, ist nicht einfach. Weder die Mitgliedschaft in einem Berufsverband, noch die Größe der Anzeigen, die Lage des Büros und erst Recht nicht die große Automarke sind ein Zeichen für Kompetenz. Das Beste sind noch immer die Empfehlungen aus dem eigenen Bekanntenkreis!

Checkliste zur Prüfung von Immobilien-Maklern

Fragen allgemeiner Art:

• Ist der Makler hauptberuflich tätig und kann er Erfahrung in steuerlichen, rechtlichen sowie immobilienwirtschaftlichen Fragen belegen?
• Ist er Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD)?
• Hat er Empfehlungen von Vermittlungen vergleichbarer Immobilien in den letzten ein bis zwei Jahren? (gilt natürlich nicht für Berufsanfänger)
• Verfügt er über ein Büro und ist er zu normalen Geschäftszeiten nicht nur per Anrufbeantworter erreichbar (Vorsicht vor Feierabend- und Hinterzimmermaklern)

Fragen, die sich ein Verkäufer einer Immobilie stellen sollte:

• Führt der Makler eine vollständige Begehung und Besichtigung der angebotenen Immobilie (Haus / Wohnung und Grundstück) durch?
• Verlangt er alle notwendigen Unterlagen wie Baupläne, Wohn- u. Nutzflächenberechnungen, Grundbuchabschrift, Mietverträge, Teilungserklärung etc., bevor er einen Verkaufspreis nennt?
• Wird der Verkaufspreis schriftlich ermittelt und erklärt?
• Hat er eine Berufs-/ Vermögensschadenhaftpflichtversicherung?
• Wirbt er regelmäßig in den Zeitungen mit vergleichbaren Immobilien?
• Verweigert er die Annahme eines Auftrages, wenn Sie auf einem überhöhten Preis für die Immobilie bestehen?
• Ist der Maklervertrag rein erfolgsabhängig, das heisst, dass nur bei einer tatsächlichen Vermittlung Kosten bzw. Courtage berechnet werden?
• Ist eindeutig festgehalten, wer die Maklerprovision und in welcher Höhe zu bezahlen hat?
• Stimmt der Makler sein Exposé vor der Veröffentlichung mit Ihnen ab?
• Steht fest, dass der Makler den Schlüssel nicht an Interessenten weitergibt, sondern persönlich bzw. Angestellte von ihm jede Besichtigung begleiten?
• Läuft ein Alleinauftrag maximal drei Monate ohne automatische Verlängerungsklausel?

Fragen für den Käufer:

• Erhebt der Makler eine Einschreibgebühr für Ihre Anfrage? (dann vergessen Sie ihn sofort!)
• Nimmt er sich genügend Zeit für Sie und erfragt er Ihre Immobilienwünsche genau?
• Kann er alle wichtigen Unterlagen (Baupläne, GrdBuchAbschrift etc.) vorlegen?
• Kann er die Wohnflächenberechnung erklären und begründen?
• Ist er wirtschaftlich mit dem Verkäufer verbunden oder gar Miteigentümer der angebotenen Immobilien? (dann entfällt der Anspruch auf die Courtage)
• Ist der Makler bei der Besichtigung anwesend und weist er auch auf Mängel hin?
• Nimmt er am Notartermin teil?
• Setzt er Sie unter Zeitdruck für Ihre Entscheidungen? (es sind noch zwei weitere Interessenten da; der Notartermin muss am .... wahrgenommen werden usw.)

Merke: Sollten Sie auf Ihre Belange bezogen mehr als drei mal negativ zu Lasten des Maklers entscheiden / antworten müssen, überlegen Sie genau, ob Sie mit diesem Makler einen Vertrag schließen.

Erkenntnis daraus:
Zu einer fundierten Beratung benötigt der Berater entsprechendes Fachwissen und Kenntnisse. In Zweifelsfällen sollten Kunden auf einen Spezialisten zugreifen und evtl. einen Steuerberater hinzuziehen.

Die Arbeitskraft ist unser größtes Kapital. Damit erfüllen wir uns Wünsche und Ziele und sichern unseren Lebensstandard während des aktiven Arbeitslebens. Natürlich geht jeder davon aus, dass sich daran auch nichts ändert. Riskieren Sie das Erreichte nicht durch "falsche Helfer!"

Wann sprechen wir darüber?
Sie sehen, wir haben viel vor. Von Beratern dürfen Sie mehr erwarten als von Produktverkäufern: Mehr Qualität, mehr Leistung und mehr Kundenorientierung. Es würde mich freuen, wenn wir diesen Weg gemeinsam gehen. Denn nur gemeinsam sind wir stark. Für weitere Informationen stehen Ihnen als Ansprechpartner die Mitglieder des BFP gerne zur Verfügung. Wir nehmen uns Zeit für Sie!

Sichern Sie sich die Vorteile einer unabhängigen Beratung mit herausragendem Ruf.

Bruno Steiner, Baarweg 9, 78647 Trossingen (Schura)